Вопросом свободной реализации земельных участков сельхоз назначения украинские политики удачно манипулировали почти все время существования независимой страны. Наиболее весомыми «аргументами» для продления моратория были явно преувеличенные волнения касательно массовой скупки земли крупными агрохолдингами, а то и вообще ее «раздаривание» иностранным гражданам за бесценок. На самом деле беспрепятственная реализация аграрных угодий (в первую очередь земельных паев) мешала конечно же производителям с/х продукции, ведь в этом случае значительно увеличились бы и их расходы. На каждый пай будет выставляться минимальная налоговая нагрузка – 5% от нормативно-денежной оценки земли. На сегодняшний день последняя составляет в среднем порядка 30 тысяч за гектар, следовательно, налоговая нагрузка – до 1,5 тысячи с гектара в год или чуть больше 6 тысяч со среднестатистического пая. По данным авторов проекта, сейчас в тени — до 25% рынка земли, а это больше 12 млн гектар. Оборот теневого рынка – от 19 млн до 69 млн гривен, а бюджет недополучает налоговых поступлений от платы за аренду до 22 млн гривен в год.
После открытия рынка земли стоимость паев в Украине постоянно растет. “Сегодня” также рассказывали, что у некоторых украинцев могут отобрать их земельный участок и писали, когда рынок земли начнет приносить реальные плоды. “Они сейчас немного платят, поэтому не выжимают из земли максимальную добавочную стоимость и последние соки. Но новый закон в случае его принятия оставит для таких фермеров только два варианта – разориться или продать землю”, — говорит эксперт. Что, по мнению авторов проекта, будет стимулировать селян заключать официальные договоры аренды. Эта норма распространяется на всех, в чьем распоряжении больше гектара земли. То есть, владельцы бесплатных 2 гектаров от государства, на которые по закону имеет право каждый украинец, в том числе, и горожане, тоже будут платить. В настоящее время закон запрещает покупку земли иностранцами, вопрос ее продажи лицам без украинского гражданства и иностранцам может решаться только на общенациональном референдуме. «Но для того, чтобы показать детальную аналитику, мы разграничили среднюю стоимость за 1 га для ведения товарного с/х производства и личного крестьянского хозяйства. В первом случае стоимость составляет 32 тысячи, во втором ㅡ 33 тысячи», — отметил Лещенко.
Особенность земли состоит в том, что ее стоимость в разных регионах и разных районах одной области отличается достаточно сильно. Также эксперт заявил, что в настоящее время продажи через платформу “Прозорро.Продажи” идут более активно, так как там работает нормально сложившаяся система аукционов. Об этом изданию AgroTrend рассказал руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений МХП, совладелец земельного агентства “Властелин” Владимир Нагорный. Артур Золотаревский «Нотариусы сих пор не знают, как этот отказ регистрировать, поскольку четкие инструкции им не предоставили, — говорит Лисситса. — Поэтому большинство просто отказывается проводить операцию или же говорят ждать два месяца». Если появятся разъяснения Нотариальной палаты, о процедуре регистрации отказа от преимущественного права и она будет отличаться от того способа, который избрал нотариус, последнего могут на три месяца отключить от реестров, объясняет Башлык.
Четыре Месяца Рынка Земли: С Какими Проблемами Сталкиваются Продавцы И Покупатели
Еще плюс 1% должно обеспечить начало продажи земельных участков сельхоз назначения внутри страны. Там работает нормально сложившаяся система аукционов. В основном на платформе продается арестованная земля, то есть стоящая на учете в исполнительной службе. Она взыскана за неуплату кредитов, алиментов и других долговых обязательств. Сейчас от одного госисполнителя выставляется по участков. Государство может продавать землю с преобладающим правом и без него, зарегистрированные и незарегистрированные участки. В ноябре очень много предложений опубликовано от таких продавцов», – добавил Владимир Нагорный. Владельцу земельного участка для его продажи необходимо иметь кадастровый номер участка, зарегистрировать право собственности на него, а также иметь выписку из Госреестра прав собственности в бумажном или электронном виде. По данным премьер-министра Дениса Шмыгаля, благодаря открытию рынка земли в Украине стоимость земельных участков возрастет, как минимум, вдвое в течение ближайших 3-5 лет.
С одной стороны, электронный аукцион – это шанс продать землю подороже. Но с другой – сложность процедуры, как правило, требует привлечения посредников, а это уменьшает прибыль самого продавца. Очевидно, широкой общественности интересно, насколько эффективно в целом заработал рынок земли по состоянию на сегодняшний день, что препятствует проведению земельной реформы, что уже сделано чиновниками и парламентариями для устранения этих препятствий. По суммарной площади проданных земельных участков лидирует Харьковская область с показателем 20,24 тыс. «Поскольку желающих купить или инвестировать в сельхозземли сегодня гораздо больше, чем предложений, то это постепенно будет толкать цену вверх. Не думаю, что к 1 января 2022 года ситуация поменяется прямо кардинально, но ожидать увеличения цены точно стоит. Скорее всего, в среднем цена достигнет уровня $2,5 тыс./га», — считает эксперт.
Они перестанут ждать, а начнут продавать», – уверена исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова. «Владельцы земельных участков – в ожидании нормативных оценок за гектар, которые были заявлены политиками. Они ожидают, сравнивая стоимость гектара земли в Европе, в Америке. И, пожалуй, стоимость, сформировавшаяся за гектар, 40 тысяч, сейчас не будет побуждать к активной продаже земельных участков физическими лицами – владельцами паев», – рассказала председатель правления Банка Альянс Юлия Фролова. В то же время господин Олег настаивает на отмене установленных законодательством ограничений, в том числе относительно продажи с/х земли иностранцам. По его мнению, допуск к рынку иностранных инвесторов гарантирует рост экономики как минимум на 0,5% – благодаря вливаниям стороннего капитала и использованию современных технологий.
Предметом продажи после запуска земельной реформы станут 27 млн га земельных участков (паев), распределенных среди 6,9 млн работников колхозов и колхозных пенсионеров после развала СССР. Закон о рынке земли запрещает покупать землю иностранцам. Вопрос продажи земли лицам без украинского гражданства и иностранцам будет решаться только на общенациональном референдуме. Как сообщалось ранее, решить вопрос, продавать ли землю иностранцам, должны сами украинцы в ходе референдума. Опросы уже показывают, чтоукраинцы не поддерживаютидею предоставления иностранцам права покупать в Украине земли сельскохозяйственного назначения.
Рынок Земли Открыт Уже Месяц, Но Результаты Разочаровывают В Чем Проблема
Стоит отметить, что проект раскритиковали и в Главном научно-экспертном управлении Рады. Как говорится в его выводах, налоговая нагрузка на физлиц, личные сельские хозяйства и малых фермеров существенно вырастет. Также непонятно, почему налогом решили облагать владельцев участков от одного гектара, хотя такие земли, как правило, используются для ведения приусадебного хозяйства (часто урожай вообще не продают). А если урожай съедают сами – то за что тогда платить налог. Придется задуматься и владельцам паев по 2 гектара, а среди них и немало горожан. Просто пустовать такая земля сможет разве что за деньги – придется платить 3 тысячи гривен в год нового налога.
Земельных сделок на участки общей площадью 143,88 тыс. Во-вторых, произошло обновление процедуры изменения вида целевого назначения земельных участков. Отныне изменение целевого назначения частных земельных участков будет осуществляться сельским, поселковым, городским советом. «Существуют определенные трудности с поиском нотариусов, готовых к оформлению договоров купли-продажи земли сельхозназначения, поскольку этот вопрос для них новый», — комментирует Чуйкин. По словам Башлыка, по состоянию на 1 июля лишь 800 нотариусов из около 6500 были подключены к Государственному земельному кадастру. По данным Минагро, на 28 июля их количество увеличилось до 4215. «Нотариальное сообщество не успело физически приспособиться к такому количеству https://vesti-ua.net/stati/203093-zemelnaya-reforma-i-oroshenie-chto-gotovit-pravitelstvo-dlya-agrariev-v-2022-godu.html изменений, подключиться к реестрам, проанализировать все технические функции и другие изменения», — отмечает Анатолий Косован, управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group. 80% нотариусов до сих пор отказываются проводить операции купли-продажи земли сельхозназначения, говорит Башлык. Еще одна причина буксования рынка — неготовность нотариусов, которые должны осуществлять ряд проверок при заключении сделок купли-продажи, объясняет юрист ЮК Investment Service Ukraine Дарья Скобликова. «Это проверка общей площади земель в собственности физлица, наличие или отсутствие преимущественного права приобретения земельного участка, наличие ограничений в соответствии с законом о санкциях», — говорит Скобликова.
Для юридических лиц рынок земли должен заработать с 2024 года. «Безусловно, у нас в показателях, например, Киевская область, где средняя цена составляла 240 тысяч грн/га. Это абсолютно нормально, потому что город Киев и окружающие территории являются определяющими в формировании стоимости земель не под с/х цели», — сказал Лещенко. Стоит отметить, что землевладельцы меняются не только путем заключения договора купли-продажи, но и через совершение таких сделок, как мена, дарение, договор пожизненного содержания. Чаще всего отчуждаются земельные участки с целевым назначением для ведения товарного производства и для ведения личного крестьянского хозяйства. Банковская система за счет кредитных ресурсов может значительно оживить рынок, но на сегодня этому есть препоны.
Однако это можно частично объяснить тем, что продажа земли пока не очень выгодна для собственников, которые могут получать сопоставимые деньги за два года от сдачи ее в аренду. Возможно, люди ждут прогнозируемого властью повышения цен (см. ниже). Наиболее активно шла торговля в Киевской области (555 сделок на 507 га), а также в Полтавской — 389 сделок на 893 га и Винницкой области — 246 сделок на 353 га. При этом в начале этого месяца рынок оживился — по состоянию на 3 августа было заключено уже 3498 сделок, в ходе которых было продано 6368 га. Решение LIGA360 – ваш надежный помощник для своевременного реагирования на рейдерские атаки, противоречивые законодательные изменения и изменения контрагентов. Для проведения земельных торгов организатор земельных торгов будет заключать соответствующее соглашение с оператором электронной площадки, подключенной к электронной торговой системе. Теперь все владельцы ранее подмораторных сельскохозяйственных земель получили право свободно распоряжаться своей собственностью.
В южных областях можно найти арендную плату за $700/га, но наиболее конкурентный «кукурузный пояс» Украины – от Сум до Львова, Полтавщины, Черкасщины держится в пределах до $2 тыс./га. Все это может привести к формированию больших долгов по налогам и, как следствие, повысит градус социального напряжения на селе. По его мнению, особенно сложно придется мелким фермерам, у которых 5-6 гектаров своих паев и до 10 гектар они берут за небольшую плату (а часто и за часть урожая) в аренду у соседей. Налог может платить либо владелец земли, либо ее фактический пользователь, то есть, арендатор. “Страна” разбиралась, зачем в Украине хотят ввести новый налог на землю. 2 часа назад Риски возвращения мажоритарки В Верховной раде зарегистрировали законопроект, который может вернуть смешанную избирательную систему с мажоритарной составляющей. О плюсах и минусах такого решения – в материале политолога Александра Радчука. Колонка Леонида Швеца Ощущение неправомерности действий власти или ее отдельных характерных представителей усиливается от того, что эти действия носят откровенно жлобский характер.
79% опрошенных выступают против предоставления иностранцам права покупать в Украине земли. Ранее о подорожании предупреждалминистр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко. По его словам, цена гектара земли сельскохозяйственного назначения в Украине каждый год будет расти на 7-10%. Как сообщалось, с момента открытия рынка земли 1 июля и по 3 декабря в Украине заключено 56,96 тыс.
Впрочем, такие оценки следует воспринимать с большой долей скептицизма, учитывая, что упомянутый выше прогноз правительства по земле только что провалился. До 2024 года покупать сельскохозяйственную землю могут только физлица-граждане Украины с ограничением в 100 гектаров. Если принятый Верховной Радой Украины закон будет подписан Президентом Украины в предлагаемой редакции и не претерпит существенных изменений в части налогообложения сельхозпроизводителей, тогда следует ожидать существенного подорожания цен на сельскохозяйственную продукцию. Ключевой новеллой закона является введение минимальной величины налогового обязательства, которую агропредприятия при любых обстоятельствах обязаны будут уплачивать в бюджет. Прежде всего, это касается сельскохозяйственных предприятий, осуществляющих производство и реализацию собственной сельскохозяйственной продукции и/или пользующихся земельными участками (за пределами населенных пунктов), отнесенных по составу угодий к сельскохозяйственным. Теперь земельные аукционы проходят в режиме реального времени в Интернете на государственной электронной площадке «ProZorro. Информацию о проведении земельных аукционов и результатах их проведения теперь может увидеть любое лицо.
Размер вознаграждения оператору электронной площадки, порядок его уплаты и возврата, а также другие детали организации земельных торгов в дальнейшем будут определены Кабинетом министров Украины в установленном порядке. Площадь выставляемых на электронные торги земельных участков государственной или коммунальной собственности не будет превышать 20 га. По итогам аукциона с участником, предложившим наивысшую цену за земельный участок или высшую плату за пользование ею, будет заключен договор купли-продажи, аренды, прав на осуществление застройки или эмфитевзиса земельного участка. При этом находящийся в аренде земельный участок может быть продан ее владельцем, но с соблюдением преимущественного права арендатора на покупку этого участка.
- Впрочем, по словам министра, стоит отметить, что на сегодняшний день земли сельхозназначения в Украине продаются значительно дороже НДО (нормативно-денежная оценка).
- Поэтому платить новый налог придется всем – и тем, кто собрал богатый урожай, и тем, кто по итогам сезона получил одни убытки.
- Ubiz.ua обеспечивает юридическое, нотариальное сопровождение сделки, поэтому после торгов будет составлен протокол, а когда владелец земли даст согласие на куплю-продажу, по ней будет составлен договор так, как того требует закон.
- Материалы с отметкой «Promo» публикуются на правах рекламы.
- А главное – предоставит 7 миллионам украинцев законное право распоряжаться своим имуществом.
Продавцов земли (61,86 тыс. за весь год), совершивших за год хотя бы одну земельную транзакцию, тогда как в следующем году их количество вырастет на 3,65% – до 5,33 тыс. Покупателю земли, в свою очередь, нужно будет подтвердить в банке источник происхождения денег, которым он будет финансировать сделку. Подтвердить легальность средств можно справкой о доходах, налоговой декларацией, выпиской из отчетности физлица-предпринимателя, выпиской с банковских счетов или заверенной нотариусом дарственной. Если говорить о долгосрочной динамике, то по мнению министра, цены на сельхозгектары будут расти на 7–10% ежегодно, чему поспособствуют глобальные тенденции роста цен на продовольствие.
В частности, цена продажи земли не может быть ниже, чем ее нормативно-денежная оценка, а она в зависимости от региона составляет тыс. Предполагается, что минимальное налоговое обязательство не может быть меньше 4% от нормативно-денежной оценки земельного участка. Это значит, что сельхозпроизводитель должен уплатить разницу, если сумма его налоговых обязательств ниже установленного минимального порога в 4 % от нормативной денежной оценки земельного участка. Право приобретать землю сельхозназначения 1 января 2024 года получат юридические лица, созданные согласно законодательству Украины. При этом конечный бенефициар одного или нескольких юрлиц сможет консолидировать через них совокупно не более 10 тыс. Еще одно существенное улучшение касается отдельных фермеров, которые самостоятельно обрабатывают землю – использовав ее в качестве залога, многие предприниматели смогут наконец получить банковский кредит и значительно расширить собственный бизнес. По прогнозу экспертов в Украине открытый рынок земли даст толчок массовому кредитованию, объемы которого могут достичь 10 млрд.
В частности, согласно утвержденным Национальным банком Украины нормам определения кредитного риска, расчетный коэффициент залоговой стоимости земли установлен на уровне 0,35. То есть, для покупки земли на 1 млн грн банк может выдать фермеру кредит только в размере 350 тыс. Чтобы изменить ситуацию, регулятор должен пересмотреть этот норматив. Впрочем, НБУ пересматривает оценки рисков неспешно, и возможно, сделает это не раньше, чем через год. Большинство желающих продать свои земельные участки сельскохозяйственного назначения ждут роста цен и их стабилизации на высоком уровне. В доходы домохозяйства доходы от земли и реализации выращенного на ней урожая при расчете субсидии будут включаться только если их сумма превышает 50 минимальных зарплат в год. Понятно, что если в семье один пай в 4 гектара, то заработать такие деньги вряд ли удастся. Министр напомнил, что Украина реализует консервативный вариант земельной реформы, с запретом на покупку земли для юридических лиц и иностранцев. Реализацию либерального варианта земельного рынка страна себе позволить не может. Во-первых, миллионы гектаров земли в стране находятся на схеме «договорных конструкций», не имеющих юридической силы.
Во-вторых, в стране не работает толком судебная система и нет инфраструктуры. По количеству сделок лидируют Харьковская , Киевская и Полтавская области. По общей стоимости проданной земли Киевская область занимает первое место (533,96 млн грн), за ней следуют Харьковская (387,84 млн грн) и Полтавская (192,46 млн грн). Также право на продажу сельхозземли открывает возможности для ее использования в качестве залога для кредита.
